전세 사기의 종류 5가지와 피해 방지 방법 안내 - 전세금 떼 먹히지 않으려면 바짝 긴장해야 하는 이유

전세는 좋은 정책입니다. 아파트나 빌라를 사기에는 부족한 돈이지만 2년에서 4년은 훨씬 저렴한 가격에 거주할 수 있고 거주 기간이 끝난 후에는 원금을 돌려받을 수 있으니까요. 하지만 사기를 당하면 얘기가 달라집니다. 평생 모은 돈이 날아갈 수 있는 것이죠.

 

전세 사기의 종류 5가지

 

전세 사기의 종류는 굉장히 많은데요.  가장 접하기 쉬운 5가지 종류의 전세 사기에 대해 알아보겠습니다.

 

깡통전세 

 

시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생 합니다. 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자에게 명의를 넘깁니다.

 

건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 전세 계약 체결 후 명의를 임대사업자에게 넘기는 케이스

집주인이 여러번 바뀌는 동안 세입자 모르게 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 케이스가 있습니다.

 

 

전월세 이중계약

 

집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약을 합니다. 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약, 월세 물건에 전세계약을 하는 ‘이중계약’으로 세입자의 보증금을 가로채는 케이스가 있습니다.

 

건물 전체 전세 사기

 

다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 통째로 경매에 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 일이 있습니다. 금융기관의 근저당이 전세보다 앞서 설정됐다면 전세금을 받기 어렵기 때문에 공인중개사협회에 손해배상을 청구하거나 경찰에 고소장을 제출해야 합니다.

 

동일물건 이중계약

 

하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 케이스인데요. 집주인이나 공인중개사가 이중으로 전세 계약을 하여 피해가 발생하는 경우로 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있기 때문에 주의가 필요 합니다.

 

신탁사 소유 건물 사기

 

건물주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 공인중개사와 말을 맞춰 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해 준다고 속이고 전세계약을  체결한 후 보증금을 가로채는 경우가 있습니다.

 

여기서 신탁사란 금융기관인데요. 자신의 건물을 금융기관에 넘긴 후 대출을 받는 것이죠. 세입자는 사정을 모르고 집 주인과 전세 계약을 맺었는데 알고 보니 건물 주인은 자신이 계약한 건물주가 아니라 신탁사 즉 은행이었던 것입니다.

 

자신은 계약을 건물주와 한 것이 아니게 되므로 나중에 전세금을 돌려받을 수 없게 되는 고약한 사기인 것이죠. 

 

전세 사기 당하지 않으려면 해야 할 행동 - 전세 계약 전 

 

공인중개사사무소의 정상등록 여부를 확인

 

내가 마주하고 있는 부동산 중개인이 정식으로 등록된 공인중개사 인지 가짜인지 반드시 확인하셔야 합니다.

 

국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) 에서 확인하거나 해당 시·군 부동산 관련 부서로 전화하시면 확인가능 합니다.

 

임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 서류를 확인

 

건축물대장 : 정확한 소재지, 소유자, 면적 등의 정보를 확인하고 “위반건축물” 여부를 확인

등기부등본 : 건축물대장의 주소와 같은지 확인 후 갑구 “소유자”, 을구 “근저당권” “선순위 권리관계” 등의 정보를 정확히 확인

납세증명서 : 국세, 지방세 체납여부 등 확인 중개대상물 확인

 

건축물대장 : 정부 24(www.gov.kr)에서 확인

등기사항증명서 : 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 확인

납세증명서(국세완납증명) : 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 확인

지방세 납세증명서 : 위택스(www.wetax.go.kr)에서 확인

 

관련서류의 발급일자가 계약당일이 맞는지 확인하고 혹시 다를 경우 임대인 또는 공인중개사에게 발급 요청

 

확정일자 및 전입세대 열람은 임대인 또는 공인중개사에게 요청(이해관계인만 열람) 또는 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’(http:/rt.molit.go.kr)에서 확정일자 일부 자료에 한하여 조회가능

 

 

집주인 신분증 등 서류 진위 여부를 확인

 

등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일인물인지 확인 “신분증 사진”과 “얼굴” 대조 집주인의 신분증 진위 확인

 

주민등록증 진위확인(ARS 국번 없이 1382)

 

운전면허증 진위확인 : 경찰청교통민원 24(www.efine.go.kr)에서 확인 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위확인 : 정부 24(www.gov.kr)에서 확인

 

 

집주인 대신 “대리인”이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우 확인

 

집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)가 첨부되어 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상통화하여 집주인 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용에 대해 확인해야 합니다. 위임장도 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

이렇게까지 확인했는데 더 확인해야 할 게 있으려나라고 생각하실 수 있으나 전세 사기는 전세 계약 후에도 발생하기 때문에 전세계약을 무사히 마쳤다고 방심하면 안 됩니다. 전세 계약 후에 확인하셔야 할 사항이 또 있습니다.

 

 

전세 계약 후 확인해야 하는 주의 사항

 

계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고를 해야 함

 

“계약일”에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 되어, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되며 소중한 나의 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

이사를 한 바로 그날 반드시 동사무소에 방문하시어 확정일자를 받고 전입신고를 하시기 바랍니다. 이삿짐은 천천히 풀어도 되지만 신고는 귀찮아도 반드시 하셔야 합니다.

 

이사하는 날 바로 집을 담보로 전세 세입자 모르게 돈을 빌리는 사기 케이스도 있으니 주의하셔야 합니다.

 

 

주택 전월세 신고를 해야 함

 

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정에 따라 ’ 21. 6. 1.부터 주택 전월세 신고 의무화가 됐습니다. 대통령령으로 정하는 금액, 지역에 적용되며 계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고하셔야 합니다.

 

임대(전세) 보증금 보증에 가입할 것

 

HUG주택도시보증공사 혹은 SGI서울보증에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

HUG주택도시보증공사 전화번호는 1566-9009 , SGI서울보증 전화번호는 1670-7000입니다.

 

여기까지 전세 계약 사기의 종류와 대응 방법에 대해서 알아보았습니다. 이 글로도 충분치 않고 직접 전세 사기 관련해서 궁금점이 있으시면  대한법률구조공단  국번 없이 132로 전화하셔서 상담하시기 바랍니다.

 

감사합니다.